De grondwaarde bij heruitgifte in erfpacht is sinds de komst van nieuwe taxateurs sterk gestegen. Een verdubbeling is geen uitzondering, zo blijkt uit de aanbiedingen die erfpachters thans ontvangen.
In eerste instantie was de verontrusting daarover nog niet zo groot. Een hogere grondwaarde is vervelend, maar pas als je die afkoopt voel je dat hard in je portemonnee. En die noodzaak om af te kopen is niet zo groot als de rente op een zeer laag niveau staat. En dat stond de rente.
De canon wordt elk jaar door de gemeente Den Haag vastgesteld volgens een formule die vastgelegd is in de algemene voorwaarden. In artikel 8.3 om precies te zijn.
De canon wordt elk jaar op 15 november bepaald door het gemiddelde percentage van:
- een lineaire lening van de BNG met een looptijd van 20 jaar en een rente aanpassing na 10 jaar
- hypothecaire leningen zonder overheidsgarantie, ter hoogte van maximaal 70% van de taxatiewaarde, met een rentevaste periode van 5 jaar en bij eerste afsluiting op nieuwbouw verstrekt door lening verstrekkende instellingen
Dit percentage is voor 2022 vastgesteld op 0,9%.
Als de grondslag voor de heruitgifte dan op € 60.000,= in plaats van € 30.000,= uitkomt, kost dit de erfpachter maar € 22,50 per maand meer, bruto. Logisch dat er dan nog geen paniek uitbreekt.
De rente is echter momenteel sterk in beweging; in opwaartse zin wel te verstaan. En dat betekent dat goed gekeken moet worden naar het canonpercentage voor 2023.
Er is uiteraard momenteel nog niets over te zeggen, maar een goed makelaar houdt hier wel al gedegen rekening mee bij aan- en verkoopadviezen. Bijvoorbeeld door bij verkoop te zorgen dat een vooraanbieding aangevraagd en verkregen wordt voor 15 november 2022 en bij aankoop goed rekening te houden met zeer waarschijnlijk stijgende lasten.
Want elke procentpunt stijging betekent in bovenstaand voorbeeld € 600,= extra kosten per jaar.
Als de rente blijft stijgen zijn erfpachters inderdaad dubbel de klos, helaas.
Artikel Erfpacht Den Haag 2022 op LinkedIn
Na de plaatsing van het artikel “Erfpacht in Den Haag 2022! Wat is er aan de hand?” zijn er veel reacties geplaatst. Reacties van taxateurs en van erfpachtdeskundigen. Over onderwerpen als de onafhankelijkheid van de taxateur, de reden waarom er nieuwe taxateurs zijn, maar ook de b.v. de vraag of er in het verleden wel voldoende in rekening is gebracht door de gemeente voor het gebruik van de grond.
Maar bovenal is er natuurlijk veel commentaar op de wijze van waarderen en taxeren.
Recht op een heldere en transparante waardering
Het waarderen van de grondwaarde bij heruitgifte in erfpacht blijkt een heikel punt. De specialisten buitelen over elkaar heen met begrippen, standpunten en visies, ondersteund met verwijzingen naar taxatiestandaarden, guidance notes en wetten. Goedbedoeld en vakinhoudelijk zeer interessant, maar voor de meeste taxateurs niet helemaal helder; laat staan dat de erfpachter het begrijpt.
En daar wringt nu precies de schoen!
Zowel de erfpachter als de vererfpachter hebben recht op een eenduidige, heldere en volstrekt transparante wijze van het waarderen van de grondwaarde.
Een breed gedragen waarderingsmethodiek
Hier ligt dus duidelijk een taak voor de taxatiebranche; het zorgen voor een methodiek die breed gedragen wordt, die helder en duidelijk is voor alle partijen en die eenvoudig toepasbaar en verifieerbaar is.
Een moeilijke opgave? Zeker! Een onmogelijke opgave? Zeker niet……….
Hoe nu verder?
Alleen…hoe moeten we nu verder totdat die gezamenlijke methodiek er is? De ervaring leert dat dergelijke veranderingen de nodige tijd vergen. Tot die tijd zullen we om moeten gaan met de huidige situatie, maar hoe kan dat het beste?
Omdat er blijkbaar geen algemeen aanvaardbare methode is, zullen alle partijen zich continue moeten afvragen of de getaxeerde waarde de juiste is en of dat van invloed is op het handelen en de te nemen beslissingen.
Als makelaar
Als makelaar is het van belang de (hogere) grondwaarde bij expirerende erfpachtrechten goed te wegen bij aan- en verkoopadviezen. Het is algemeen bekend dat hypotheekverstrekkers bij aflopende rechten in de nabije toekomst een (voor)aanbieding tot heruitgifte willen zien. Als de grondwaarde fors hoger is dan van te voren ingeschat is dit van invloed op de waarde en/of de taxatie.
Bij aankoop van een woning op aflopende erfpacht kan dit tot gevolg hebben dat de toekomstig erfpachter gedwongen door de situatie een aanbieding moet accepteren die eigenlijk helemaal niet gewenst is. De adviserende rol van de makelaar is dan van groot belang.
Als taxateur
Als taxateur…..dat moge duidelijk zijn: de taxateur dient de residuele methode die thans gehanteerd wordt zeer goed te beheersen om de gevolgen ervan te wegen bij het schatten van de marktwaarde.
Met name indien de woning niet verkocht is, maar de taxatie bijvoorbeeld ten behoeve van een verbouwing en/of omzetting van de hypotheek bedoeld is. Dan is een aanbieding bij heruitgifte niet vereist en vindt er geen controle door de hypotheekgever plaats, maar is het wel degelijk van invloed.
De vraag voor een taxateur blijft uiteraard ook op welke andere wijze de waardering van de grondwaarde kan worden uitgevoerd. Welke alternatieve waarderingsmethodieken zijn er verder? En wat is de invloed van een afgekocht erfpacht recht op de marktwaarde van de woning?
Als erfpachter
En dan uiteraard de erfpachters: zij om wie het eigenlijk allemaal draait omdat zij de prijs betalen. Zij moeten advies kunnen inwinnen bij de Haagse makelaars en taxateurs om bijvoorbeeld te bepalen of zij de aanbieding tot heruitgifte op basis van de getaxeerde grondwaarde willen accepteren of niet.
Want als er discussie over de waarderingsmethode is, hoe weet de erfpachter dan dat de getaxeerde grondwaarde de juiste is.
Hun makelaar geeft een advies over de grondwaarde en over de alternatieven die de erfpachter heeft: en een gedegen uitleg over een mogelijk bezwaar en de daaropvolgende deskundigenprocedure.
En antwoord op logische vragen als: als de canon wordt afgekocht, stijgt de marktwaarde dan met het bedrag van de afkoopsom (welke gelijk is aan de getaxeerde grondwaarde uit de aanbieding)?
Meer informatie over erfpacht, grondwaarde en procedures!
Er is dus werk aan de winkel voor een ieder: meer informatie op www.vanheijnsbergen.nl
In oktober 2021 vraagt een erfpachter bij de gemeente Den Haag een aanbieding tot heruitgifte. In november 2021 doet zijn buurman dit ook.
De eerste erfpachter krijgt een aanbieding van € 28.000,= om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen; de buurman krijgt een bedrag van € 81.000,= te horen voor exact dezelfde heruitgifte.
De appartementen in Den Haag West zijn even groot en behoren tot dezelfde Vereniging van Eigenaren. Is er een fout gemaakt? Heeft de taxateur een cijfer verkeerd gezet? Of slaat de inflatie ook genadeloos toe in erfpachtland? Helaas, dat is allemaal niet het geval.
Het enige wat er veranderd is, is dat de gemeente Den Haag andere taxateurs gekozen heeft om de grondwaarde bij heruitgifte in erfpacht vast te stellen.
Dus: er is een nieuwe taxateur en die komt tot een totaal andere, lees: veel hogere grondwaarde? Is dat zomaar mogelijk?
Het antwoord hierop is: ja, dat is zondermeer mogelijk. Wat is er precies gebeurd? De gemeente Den Haag heeft op basis van een tender gekozen voor nieuwe taxateurs om de grondwaarde bij heruitgifte vast te stellen. Deze taxateurs hebben hiervoor een waarderingsmethodiek uitgekozen die zij het beste vinden passen bij de erfpachtvoorwaarden in Den Haag.
Dat door het hanteren van een andere methodiek een veel hogere waarde wordt getaxeerd doet vreemd aan; immers, bij het taxeren van woningen is er toch een bandbreedte van ca. 10%. Waarderen is het maken van een schatting en die kan per taxateur wat verschillen. Maar zoveel als we nu zien? Dat is wel heel erg veel.
Het probleem is dat we hier niet te maken hebben met een reguliere taxatie van een woonhuis of een appartement maar dat de grondwaarde bij heruitgifte moet worden vastgesteld. En dat betekent dat we niet een stuk bouwgrond of een heel huis waarderen, maar de grond onder een bestaand huis, als aandeel in de totale marktwaarde van dat huis.
En daar wringt gelijk de schoen, want hoe kan je iets waarderen wat niet los te verkopen is? De erfpachtgrond is immers bebouwd met de woning van de erfpachter. En die woning kan je niet zomaar weghalen of laten verdwijnen.
Er zijn meerdere waarderingsmethoden die hier een oplossing voor bieden. Er is echter niet dé methode aan te wijzen. De huidige taxateurs hebben gekozen voor de residuele methode, waarbij eerst wordt bepaald wat de marktwaarde van het geheel is, als ware het een nieuwbouwkavel. Dus zonder een opstal. Daarna wordt berekend wat de totale investering is om een opstal te realiseren en dat wordt van de marktwaarde afgetrokken. Wat overblijft, het residu, wordt geacht de grondwaarde te vertegenwoordigen. Maar dan wel de grondwaarde van een vrije kavel.
Hoe wordt dan het waardedrukkende effect van die toch echt wel bestaande opstal/woning berekend? Daar moet de taxateur een depreciatiefactor ten opzichte van de grondwaarde van een vrije kavel voor bepalen aan de hand van o.a. de erfpachtvoorwaarden, de opstal en de binding tussen de erfpachter en de vererfpachter.
In Den Haag is echter de politieke keuze gemaakt om een depreciatie (afwaardering) van 45% te hanteren: dus als de grondwaarde van een vrije kavel € 100.000,= is dan is de grondslag voor de erfpacht € 55.000,=.
De taxateurs hanteren derhalve altijd een percentage van 45%: maar in de erfpachtvoorwaarden staat dat de grondwaarde bij heruitgifte nooit hoger mag zijn dan 55% van een vrije nieuwbouwkavel. Nooit hoger, maar wel lager!
Het verdient de aanbeveling om bij elke aanbieding tot heruitgifte door de gemeente Den Haag zeer goed te kijken naar de wijze waarop de grondwaarde is vastgesteld: hoe is de marktwaarde vastgesteld? welke referentieobjecten zijn gehanteerd? welke data als onderbouwing voor de bouwkosten? welke vormfactor BVO-GO wonen is er? Enzovoorts…enzovoorts..
En bovenal de vraag stellen:
- Is er een reden om af te wijken van de 55% regel, ofwel: is de grondwaarde niet lager dan die 55%?
- Is er geen andere waarderingsmethode? (die wellicht tot een geheel andere waarde leidt)
Indien men meer wil weten over erfpacht in Den Haag, bezoek dan:
"Hier en daar vlogen er in de vroege ochtend wat deuren uit de sponningen.” Dit is niet het begin van een nieuwe roman van Ludlum of Dan Brown; nee, dit is gewoon een zin uit een verslag van de FIU.“Hier en daar vlogen er in de vroege ochtend wat deuren uit de sponningen.” Dit is niet het begin van een nieuwe roman van Ludlum of Dan Brown; nee, dit is gewoon een zin uit een verslag van de FIU.
De FIU: dat klinkt als een opsporingsdienst zoals de FBI of CIA en dat is het ook. FIU staat voor Financial Intelligence Unit. Dit is een organisatie die deel uitmaakt van de keten die nationaal en internationaal strijdt tegen witwassen en financiering terrorisme.
Het is de organisatie waar makelaars ongebruikelijke transacties moeten melden.
Een quote van de website: “Een voor 500.000 Euro aangekocht pand werd 6 maanden later voor 1.300.000 Euro doorverkocht.’ Een duidelijk geval die gemeld moet worden aan de FIU, toch?
Dat is nog niet eens zo logisch als het lijkt; althans…voor makelaars. Uit het jaarverslag van de FIU blijkt dat van de 753.352 meldingen in 2018 er 173 afkomstig waren uit de makelaardij. Als we dat afzetten tegen het aantal woningtransacties in 2018, nl. 231.000, dan is in slechts 0,07% van alle transacties sprake van voldoende vermoeden door een makelaar van een verdachte transactie.
Uit deze cijfers zou moeten blijken dat in Nederland nagenoeg geen geld witgewassen word via woningtransacties. Er is jaarlijks ca. 15 miljard euro met witwassen gemoeid, een enorm bedrag.
Juist bij woningen, met het gigantische waarde volume en grote prijsstijgingen, zijn de mogelijkheden om geld wit te wassen legio.
Heel dicht bij huis valt te denken aan:
- Oncontroleerbare waardestijgingen door verbouwingen
- Vooropgezette te hoge of te lage taxatie of waardering
- ABC constructies
- Niet bestaande huurders, maar toch een huurstroom
En wat meer complex:
- Complexe leningen en/of hypotheken
- Spook financiering
- Fiscale structuren o.a. via investeringsprogramma’s
Als makelaars zitten wij bovenop deze transacties en de actoren. Vandaar dat de Belastingdienst de makelaars een poortwachtersfunctie heeft gegeven. Controleer aan de poort, vraag, signaleer en herken de verdachte transactie: sluit de poort en roep de bewaking. Nog mooier is het natuurlijk als we fout volk al van verre zien aankomen en de poorten gesloten kunnen houden.
Zit de makelaar al lekker in de rol van poortwachter? Nou, nog niet is duidelijk te zien aan de cijfers. De beroepsgroep moet nog sterk wennen aan deze nieuwe functie; een beetje rare functie ook, want er wordt niet voor betaald. Extra ballast dus voor de toch al zwaar beladen makelaar in deze tijd.
Het is echter geen extra ballast: het is het logisch gevolg van een vak dat blijft evolueren en ontwikkelen. In 1989 bestond een koopovereenkomst uit wel anderhalve A4 en het technisch hulpmiddel was een typmachine met carbonpapier. 30 jaar later leveren we een compleet juridisch onderbouwd document van enkele tientallen pagina’s aan via onze volledig geautomatiseerde kantoor software.
Omgaan met onze verplichtingen uit de WWfT is dus niet meer dan verder gaan waarmee we al bezig zijn, met een kleine aanpassing in ons denken en onze werkwijze.
In ons denken moeten we wennen aan de vragen die wij de klanten moeten stellen gedurende het gehele verkoopproces. Vragen over het inkomen, het vermogen en de herkomst van het geld. Vragen die wij als Nederlanders een aantasting van de privacy vinden. Privacy: is het dan in strijd met die andere wet, de AVG? Daar kunnen we kort over zijn: nee. De WWfT schrijft voor dat we onderzoeken en vragen stellen, dus moet het zelfs.
De werkwijze zal ook een beetje moeten worden aangepast. Klantonderzoeken en risico analyses moeten gedaan worden voordat we een dienst gaan verlenen. En we hebben niet alleen de verantwoordelijkheid voor onze eigen klanten, maar voor alle betrokkenen in een koop/verkoopproces.
Een makelaarskantoor kan in een paar stappen voldoen aan de eisen van de WWfT:
- Breng in kaart of het kantoor een verhoog risico heeft om met witwassen en/of financiering terrorisme in aanraking te komen
- Pas de werkwijze aan op de momenten waarop klantenonderzoek moet worden uitgevoerd
- Instrueer de buitendienst op het stellen van de juiste vragen op het juiste moment
- Leer de binnendienst indicatoren te herkennen
Maar dan? Dan komt er het moment dat er een verdachte transactie is. Die moet gemeld worden: maar als de melding gedaan wordt, gaat de transactie dan nog wel door en hoe zit het met de belangen van de eigen klant?
De melding zelf is eenvoudig: u registreert zich via www.fiu-nederland.nl en volgt de procedure. En of u moet melden eigenlijk ook. Het is een verplichting die boven een ander belang uit stijgt. En realiseert u zich als makelaar: het niet melden kan grote gevolgen voor u en uw kantoor hebben.
In de markt zijn thans initiatieven om u als kantoor te laten voldoen aan de WWfT door het inzetten van handige software en applicaties. Wellicht eens tijd om u te oriënteren.
Hoeveel terroristen hebben we al gepakt?
Dit vraagt Eva Rooijers zich af in een redactioneel artikel in het Financieel Dagblad. Een vraag die de verhouding tussen de inspanning van de banken in het kader van de WWfT en het beoogde effect moet beantwoorden.
Het antwoord zullen we nooit te horen krijgen, maar we kunnen wel de vraag stellen of de regels voor de WWfT niet te ver gaan, zeker in de makelaardij. Waarschijnlijk is van de meeste makelaars de neiging hier heel hard ja te roepen. Teveel regels en zo komen we niet aan makelen toe.
Als aan de andere kant gevraagd wordt of het logisch is dat wij als makelaars meehelpen om witwassen en financiering van terrorisme tegen te gaan wordt er over het algemeen ook volmondig ja geroepen.
Dat het spelen van poortwachter echter totaal nog niet leeft onder de makelaars heeft een tweetal oorzaken:
- Het is een “ver van mijn bed show” denken de meeste makelaars
- De uitvoering is (te) gecompliceerd en volstrekt niet eenduidig
Makelaars hebben een zeer goede en grote kring van relaties die zij al vaak jaren en jaren kennen of hebben klanten die via een bekende relatie worden doorgestuurd. Het is dan ook voor de makelaar niet voor te stellen dat in hun dagelijkse praktijk witwassen of laat staan terrorisme voorkomt.
De “KYC” procedure zit tot in de haarvaten van de makelaar verweven met hun werkwijze, alleen realiseren ze zich dit niet. KYC ofwel Know Your Customer ofwel: ken uw klant. Ja natuurlijk ken ik mijn klant! We begeleiden ze bij één van de meest belangrijke en financieel complexe zaken uit hun leven. We kennen hun wensen, hun afkeren, hun gewoontes, hun hobby’s en hun families.
Wij gaan vaak heel erg vertrouwelijk met onze klanten om en denken dat we ze door en door kennen. En dat doen we ook: maar dat is na het tekenen van een OTD en nadat we al allerlei diensten aan het verlenen zijn.
En hoe goed kennen we de koper(s) van een woning eigenlijk? Die zijn nieuw; we bouwen wel snel een band met ze op, maar feitelijk weten we niets van ze.
De eenvoudige stap is om voor het tekenen van een OTD of een koopovereenkomst even vast te leggen waar we onze klanten van kennen en de geldstromen in kaart te brengen. Het klantenonderzoek inclusief risicoanalyse is in feite niets anders dan onze “KYC”, maar dan vastgelegd.
De andere vraag is dus meer hoe we als branche met de regels en voorschriften omgaan en hoe wij ze (dienen te) interpreteren.
De WWfT geeft aan wat we moeten doen, maar niet precies hoe we het moeten doen. En dat schept logischerwijze verwarring. Al is het alleen maar vanwege de juridische interpretatie versus de werkbaarheid in de praktijk.
Als men een verplichting opgelegd krijgt die men niet vanuit de eigen basis direct onderschrijft en vervolgens ook nog eens niet volstrekt helder is, verdwijnt de wens om eraan mee te werken als sneeuw voor de zon.
Eén van de zaken die veel onduidelijkheid schept en onlogisch voelt is de vraag over het uitbesteden van het klantenonderzoek als een collega-makelaar betrokken is bij de aan- en verkoop.
Elke makelaar moet voldoen aan de WWfT en voert dus een klantenonderzoek met risicoanalyse uit van zijn/of haar klanten. Daarop moet een collega kunnen vertrouwen.
Het is dan ook logisch om als branchevereniging ervoor te zorgen dat de Belastingdienst het uitbesteden van het klanten onderzoek als een vaststaand gegeven aanvaardt. De makelaars winnen hiermee tijd en zijn op een logische wijze met de uitvoering bezig. De makelaars hebben aangeven op deze wijze te werken, dus kan de belastingdienst veel duidelijker handhaven.
Dat de WWfT een strikt noodzakelijke wet is en onze poortwachtersfunctie essentieel, is iets wat men bij de belasting- en opsporingsdienst heel erg goed weet. Helaas weten wij als makelaars niet wat zij wel weten.
Om te weten of onze inspanning de moeite waard is, kan men best een stukje van de sluier lichten.