´Hier en daar vlogen er in de vroege ochtend wat deuren uit de sponningen.” Dit is niet het begin van een nieuwe roman van Ludlum of Dan Brown; nee, dit is gewoon een zin uit een verslag van de FIU.´Hier en daar vlogen er in de vroege ochtend wat deuren uit de sponningen.” Dit is niet het begin van een nieuwe roman van Ludlum of Dan Brown; nee, dit is gewoon een zin uit een verslag van de FIU.
De FIU: dat klinkt als een opsporingsdienst zoals de FBI of CIA en dat is het ook. FIU staat voor Financial Intelligence Unit. Dit is een organisatie die deel uitmaakt van de keten die nationaal en internationaal strijdt tegen witwassen en financiering terrorisme.
Het is de organisatie waar makelaars ongebruikelijke transacties moeten melden.
Een quote van de website: “Een voor 500.000 Euro aangekocht pand werd 6 maanden later voor 1.300.000 Euro doorverkocht.’ Een duidelijk geval die gemeld moet worden aan de FIU, toch?
Dat is nog niet eens zo logisch als het lijkt; althans…voor makelaars. Uit het jaarverslag van de FIU blijkt dat van de 753.352 meldingen in 2018 er 173 afkomstig waren uit de makelaardij. Als we dat afzetten tegen het aantal woningtransacties in 2018, nl. 231.000, dan is in slechts 0,07% van alle transacties sprake van voldoende vermoeden door een makelaar van een verdachte transactie.
Uit deze cijfers zou moeten blijken dat in Nederland nagenoeg geen geld witgewassen word via woningtransacties. Er is jaarlijks ca. 15 miljard euro met witwassen gemoeid, een enorm bedrag.
Juist bij woningen, met het gigantische waarde volume en grote prijsstijgingen, zijn de mogelijkheden om geld wit te wassen legio.
Heel dicht bij huis valt te denken aan:
- Oncontroleerbare waardestijgingen door verbouwingen
- Vooropgezette te hoge of te lage taxatie of waardering
- ABC constructies
- Niet bestaande huurders, maar toch een huurstroom
En wat meer complex:
- Complexe leningen en/of hypotheken
- Spook financiering
- Fiscale structuren o.a. via investeringsprogramma’s
Als makelaars zitten wij bovenop deze transacties en de actoren. Vandaar dat de Belastingdienst de makelaars een poortwachtersfunctie heeft gegeven. Controleer aan de poort, vraag, signaleer en herken de verdachte transactie: sluit de poort en roep de bewaking. Nog mooier is het natuurlijk als we fout volk al van verre zien aankomen en de poorten gesloten kunnen houden.
Zit de makelaar al lekker in de rol van poortwachter? Nou, nog niet is duidelijk te zien aan de cijfers. De beroepsgroep moet nog sterk wennen aan deze nieuwe functie; een beetje rare functie ook, want er wordt niet voor betaald. Extra ballast dus voor de toch al zwaar beladen makelaar in deze tijd.
Het is echter geen extra ballast: het is het logisch gevolg van een vak dat blijft evolueren en ontwikkelen. In 1989 bestond een koopovereenkomst uit wel anderhalve A4 en het technisch hulpmiddel was een typmachine met carbonpapier. 30 jaar later leveren we een compleet juridisch onderbouwd document van enkele tientallen pagina’s aan via onze volledig geautomatiseerde kantoor software.
Omgaan met onze verplichtingen uit de WWfT is dus niet meer dan verder gaan waarmee we al bezig zijn, met een kleine aanpassing in ons denken en onze werkwijze.
In ons denken moeten we wennen aan de vragen die wij de klanten moeten stellen gedurende het gehele verkoopproces. Vragen over het inkomen, het vermogen en de herkomst van het geld. Vragen die wij als Nederlanders een aantasting van de privacy vinden. Privacy: is het dan in strijd met die andere wet, de AVG? Daar kunnen we kort over zijn: nee. De WWfT schrijft voor dat we onderzoeken en vragen stellen, dus moet het zelfs.
De werkwijze zal ook een beetje moeten worden aangepast. Klantonderzoeken en risico analyses moeten gedaan worden voordat we een dienst gaan verlenen. En we hebben niet alleen de verantwoordelijkheid voor onze eigen klanten, maar voor alle betrokkenen in een koop/verkoopproces.
Een makelaarskantoor kan in een paar stappen voldoen aan de eisen van de WWfT:
- Breng in kaart of het kantoor een verhoog risico heeft om met witwassen en/of financiering terrorisme in aanraking te komen
- Pas de werkwijze aan op de momenten waarop klantenonderzoek moet worden uitgevoerd
- Instrueer de buitendienst op het stellen van de juiste vragen op het juiste moment
- Leer de binnendienst indicatoren te herkennen
Maar dan? Dan komt er het moment dat er een verdachte transactie is. Die moet gemeld worden: maar als de melding gedaan wordt, gaat de transactie dan nog wel door en hoe zit het met de belangen van de eigen klant?
De melding zelf is eenvoudig: u registreert zich via www.fiu-nederland.nl en volgt de procedure. En of u moet melden eigenlijk ook. Het is een verplichting die boven een ander belang uit stijgt. En realiseert u zich als makelaar: het niet melden kan grote gevolgen voor u en uw kantoor hebben.
In de markt zijn thans initiatieven om u als kantoor te laten voldoen aan de WWfT door het inzetten van handige software en applicaties. Wellicht eens tijd om u te oriënteren.
Hoeveel terroristen hebben we al gepakt?
Dit vraagt Eva Rooijers zich af in een redactioneel artikel in het Financieel Dagblad. Een vraag die de verhouding tussen de inspanning van de banken in het kader van de WWfT en het beoogde effect moet beantwoorden.
Het antwoord zullen we nooit te horen krijgen, maar we kunnen wel de vraag stellen of de regels voor de WWfT niet te ver gaan, zeker in de makelaardij. Waarschijnlijk is van de meeste makelaars de neiging hier heel hard ja te roepen. Teveel regels en zo komen we niet aan makelen toe.
Als aan de andere kant gevraagd wordt of het logisch is dat wij als makelaars meehelpen om witwassen en financiering van terrorisme tegen te gaan wordt er over het algemeen ook volmondig ja geroepen.
Dat het spelen van poortwachter echter totaal nog niet leeft onder de makelaars heeft een tweetal oorzaken:
- Het is een “ver van mijn bed show” denken de meeste makelaars
- De uitvoering is (te) gecompliceerd en volstrekt niet eenduidig
Makelaars hebben een zeer goede en grote kring van relaties die zij al vaak jaren en jaren kennen of hebben klanten die via een bekende relatie worden doorgestuurd. Het is dan ook voor de makelaar niet voor te stellen dat in hun dagelijkse praktijk witwassen of laat staan terrorisme voorkomt.
De “KYC” procedure zit tot in de haarvaten van de makelaar verweven met hun werkwijze, alleen realiseren ze zich dit niet. KYC ofwel Know Your Customer ofwel: ken uw klant. Ja natuurlijk ken ik mijn klant! We begeleiden ze bij één van de meest belangrijke en financieel complexe zaken uit hun leven. We kennen hun wensen, hun afkeren, hun gewoontes, hun hobby’s en hun families.
Wij gaan vaak heel erg vertrouwelijk met onze klanten om en denken dat we ze door en door kennen. En dat doen we ook: maar dat is na het tekenen van een OTD en nadat we al allerlei diensten aan het verlenen zijn.
En hoe goed kennen we de koper(s) van een woning eigenlijk? Die zijn nieuw; we bouwen wel snel een band met ze op, maar feitelijk weten we niets van ze.
De eenvoudige stap is om voor het tekenen van een OTD of een koopovereenkomst even vast te leggen waar we onze klanten van kennen en de geldstromen in kaart te brengen. Het klantenonderzoek inclusief risicoanalyse is in feite niets anders dan onze “KYC”, maar dan vastgelegd.
De andere vraag is dus meer hoe we als branche met de regels en voorschriften omgaan en hoe wij ze (dienen te) interpreteren.
De WWfT geeft aan wat we moeten doen, maar niet precies hoe we het moeten doen. En dat schept logischerwijze verwarring. Al is het alleen maar vanwege de juridische interpretatie versus de werkbaarheid in de praktijk.
Als men een verplichting opgelegd krijgt die men niet vanuit de eigen basis direct onderschrijft en vervolgens ook nog eens niet volstrekt helder is, verdwijnt de wens om eraan mee te werken als sneeuw voor de zon.
Eén van de zaken die veel onduidelijkheid schept en onlogisch voelt is de vraag over het uitbesteden van het klantenonderzoek als een collega-makelaar betrokken is bij de aan- en verkoop.
Elke makelaar moet voldoen aan de WWfT en voert dus een klantenonderzoek met risicoanalyse uit van zijn/of haar klanten. Daarop moet een collega kunnen vertrouwen.
Het is dan ook logisch om als branchevereniging ervoor te zorgen dat de Belastingdienst het uitbesteden van het klanten onderzoek als een vaststaand gegeven aanvaardt. De makelaars winnen hiermee tijd en zijn op een logische wijze met de uitvoering bezig. De makelaars hebben aangeven op deze wijze te werken, dus kan de belastingdienst veel duidelijker handhaven.
Dat de WWfT een strikt noodzakelijke wet is en onze poortwachtersfunctie essentieel, is iets wat men bij de belasting- en opsporingsdienst heel erg goed weet. Helaas weten wij als makelaars niet wat zij wel weten.
Om te weten of onze inspanning de moeite waard is, kan men best een stukje van de sluier lichten.